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房价涨了?库存降了?不存在的

作者:甄爱军 来源:理财周刊 发布时间:2020-03-25 浏览:3798

楼市中,在所有阶段性影响房价变化的因素中,存在一个供应结构变化因素。但这并非表明市场库存因为供不应求而导致库存下降。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行,体现出房价降温的市场特征。



房价并未真的上涨


根据易居研究院公布的《2月100城住宅价格报告》数据显示,12月,全国100个城市新建商品住宅成交均价为16073元/平方米,同比上涨20.2%。


What?房价涨幅高达20%?


从数据的变化上来看确实如此,房价走势图也很好地反映了房价走势。


图1 全国100城新建商品住宅成交均价年初累计同比涨幅走势图


此外,不同类型城市的住宅价格也出现了不同程度的涨幅,权重较高的一线城市,房价同比涨幅达到了6%左右。


数据显示,12月,4个一线城市新建商品住宅成交均价为48323元/平方米,同比上涨6.6%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15584元/平方米,同比上涨15.4%;64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11751元/平方米,同比上涨14.5%。


这样的变化,是不是又要近期让一直在观望的购房者感到失望了?因为房价大幅上涨,意味着又完美地错过了一次抄底机会!其实,大可不必如此。


楼市中,在所有阶段性影响房价变化的因素中,存在一个供应结构变化因素。举个例子:比如深圳在某段时间内,市中心高价项目供应比重偏高,势必会抬升深圳当月的均价水平。


而在今年前两个月,恰恰是供应结构变化导致房价同比出现明显上涨态势。统计显示,在全国100个城市中,有12个城市住宅均价已经超过2万元水平。其中,深圳成为今年12月全国房价最贵的城市,为60418元/平方米。这和深圳新房供应偏少、房源偏高端化等有关。


库存并非真的下降


反映市场供需变化情况的库存量,在2月份也出现了环比下降迹象。


2月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47213万平方米,环比减少0.6%,同比增长4.1%。


但这并非表明市场库存因为供不应求而导致库存下降。总体上看,2月份房屋预售证审批和发放工作停滞,各大城市新批项目不多,客观上会限制新增供应数据,最终使得库存数据出现环比下跌。而从同比数据看,库存依然表现为正增长的走势。


另外一个反映市场交易活跃程度的数据存销比,则真实地体现了当前市场状况。数据显示,2月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月,这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月。


具体来看,2月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.8、11.0和12.5个月。


从城市排行可以看出,2月份,包括芜湖、大厂、香河和厦门等存销比数据相对偏大,超过了36个月的水平。


表2 2月100城新建商品住宅存销比排序

存销比前10位的城市

存销比后10位的城市

城市

存销比

城市

存销比

芜湖

59.0

清远

3.2

大厂

56.0

张家口

3.7

香河

55.4

宁波

3.8

厦门

40.7

南通

3.9

舟山

33.5

杭州

4.1

漳州

27.8

柳州

4.7

株洲

27.1

南宁

4.8

泉州

27.0

成都

4.9

日照

25.9

郑州

4.9

烟台

25.7

大连

5.1

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院


市场降温已成事实


虽然从暂时无法从房价变化方面体现市场变化情况,但不可否认的是,楼市降温已是既定事实。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对今年12月全国百城房价走势的分析可以看出,受成交量偏小、高价项目补签等影响,房价涨幅数据出现异动,导致房价涨幅比较大。但这并不意味着房价比较坚挺。


另外,实际上2月份的交易基本上停滞,房企即便这个时候降价,其实也不可能带来成交量的上升。根据CRIC数据显示,TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元,环比下降43.8%,同比下降37.9%。2月业绩创下最近几年来单月销售最低记录。


此外,由于预售证发放工作明显受阻,所以客观上也影响了新增供应数据,最终使得库存数据出现小跌。但必须注意到,各地的存销比数据明显在攀升,这和2月份低迷的住宅成交有很大关联,这说明近期库存压力在不断攀升。


严跃进认为,从3月份开始,住宅销售行情会陆续回暖,但由于12月份的销售数据过于低迷,所以从去库存的角度看,房企会积极降价促销。这会使得相关城市的房价涨幅曲线进一步下行,体现出房价降温的市场特征。



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